呼和浩特市住宅小區物業管理條例

（草案修改稿）

第一章 總 則

第一條?為規范住宅小區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，營造文明和諧的生活環境，提高城市管理水平，依據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本條例。?

第二條?本市行政區域內住宅小區物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。

上位法已經作出規定的，從其規定。

第三條?建立中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主大會、業主委員會(物業管理委員會)、物業服務人等協調運行機制，形成社區治理合力。

物業服務人、業主委員會(物業管理委員會)等應當在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。推動在物業服務人、業主委員會(物業管理委員會)中建立黨組織，發揮黨建引領作用。

鼓勵業主委員會(物業管理委員會)和物業服務人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區黨支部委員會、社區委員會的成員通過法定程序兼任業主委員會(物業管理委員會)成員。

鼓勵流動黨員、退休人員中的黨員將組織關系轉入社區黨組織，推動市、旗縣區兩級機關和企事業單位黨組織、在職黨員主動參與社區治理，有效服務群眾。

第四條?市、旗縣區人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社會治理體系，建立與物業管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進物業管理發展與文明和諧社區建設。

市人民政府住房和城鄉建設主管部門為我市物業行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

旗縣區人民政府物業行政主管部門負責所轄區域內住宅小區物業管理活動的監督管理工作，接受市人民政府住房和城鄉建設主管部門的業務指導和監督。

第五條?市、旗縣區有關部門和機構的物業管理職責：

（一）公安機關負責開展社區警務工作，加強物業管理區域內治安防范，對安防情況開展監督檢查，依法查處住宅小區內危害公共安全、妨害公共秩序的違法行為；?

（二）城市管理綜合執法部門按照職責分工負責查處物業管理區域內擅自伐移樹木的行為；負責查處房屋立面結構的行為，負責查處未經規劃建設許可或未按照許可組織建設的行為，負責查處餐飲服務單位油煙污染的行為；

（三）市場監督管理部門負責查處物業管理區域內從事無照經營的行為；負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的監管，依法查處相關違法行為；負責物業管理區域內物業服務收費的監督檢查工作，依法查處各類價格違法違規行為；

（四）自然資源部門負責物業服務用房、公共服務設施等物業相關設施的規劃審查、核實；

（五）民政部門負責指導城鄉社區治理體系治理能力建設，完善社區服務功能，提升社區治理水平；組織社會力量參與研究解決住宅小區管理問題，提升物業服務質量，推動搭建基層社會治理和社區公共服務平臺；

（六）生態環境部門負責物業管理區域內環境保護監督管理工作；

（七）消防救援機構負責物業管理區域內消防安全的監督管理；

（八）衛生健康部門負責物業管理區域內傳染病防控指導、生活飲用水衛生監督；

（九）其他有關部門按照各自職責做好物業監督管理相關工作。

第六條??市人民政府住房和城鄉建設主管部門依法建立物業服務行業信用管理制度，將遵守法律法規規定、履行合同和投訴處理等情況，記入信用檔案。逐步建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門將物業服務人信用等級信息向社會公布，加強行業誠信管理。

旗縣區人民政府物業行政主管部門負責物業服務人信用信息的錄入、核實和確認工作。

第七條?物業服務行業協會應當加強行業自律，貫徹執行有關法律、法規和政策，開展行業培訓，為物業服務人提供行業發展動態、信息、意見及建議，調解物業服務人之間的糾紛，促進物業服務行業科學、規范、健康發展。

鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會。

第八條?市、旗縣區人民政府和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將業主委員會(物業管理委員會)、物業服務人納入突發事件應急處置工作體系，建立物資和資金保障機制。

應對突發公共事件期間，各級人民政府負責落實屬地管理責任，依法采取各項應急措施，指導物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）開展相應級別的應對工作，并給予相應物資和資金支持。業主委員會(物業管理委員會)、物業服務人應當積極配合開展相關工作。

第二章?前期物業管理

第九條?新建住宅小區物業實行前期物業管理，開發建設單位應當依法通過招投標或者協議的方式選聘物業服務人，市人民政府住房和城鄉建設主管部門指導、監督旗縣區人民政府物業行政主管部門開展招投標管理工作，營造競爭有序的物業服務市場。

市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立物業管理評標專家庫，并定期組織培訓和考核，實行動態管理。

分期開發的同一物業管理區域，開發建設單位與物業買受人應當簽訂內容一致的前期物業服務合同和臨時管理規約。

第十條?物業服務人在與開發建設單位承接住宅小區時，應當在旗縣區人民政府物業行政主管部門的監督、指導下，對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，形成查驗記錄，簽訂查驗協議，辦理交接手續。查驗結果在住宅小區內顯著位置公示，發現問題應當書面告知開發建設單位。

分期開發建設的住宅小區可以根據開發建設的進度，對符合交付條件的住宅小區分期進行承接查驗，分期辦理交接手續。

第十一條?新建住宅小區的開發建設單位應當設計配置具備水、電、通風、自然采光等基本使用功能和使用條件的地面以上獨立成套、獨立測量的房屋作為物業服務用房和業主委員會議事活動用房，所在樓層不得高于三層并且不得計入公攤面積。

人民政府自然資源部門、住房和城鄉建設主管部門在各自職責范圍內，對物業服務用房和業主委員會議事用房是否符合上述條件進行審核。

建設工程規劃許可證及其附圖上應當載明配套建設的物業服務用房及業主委員會議事用房的建筑面積和位置，并對物業服務用房及業主委員會議事用房進行標注。

第三章?業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第十二條?充分發揮居民的主體作用，積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會，調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志愿者、駐區單位的積極性，共同參與居住社區治理，構建共建共治共享的基層社會治理體系，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

第十三條?符合成立業主大會條件的住宅小區，應當在旗縣區人民政府物業行政主管部門的指導下，由屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會組織成立業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作，制定業主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業主代表。

業主大會籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。

業主大會籌備組中的業主代表應當由五名以上業主聯名推薦，也可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主聯名推薦；業主代表按照推薦業主人數確定順序。

業主大會籌備組的成員名單及簡歷，應當自業主大會籌備組成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公示十五日以上。業主對籌備組成員有異議的由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理。

籌備組成員中的業主代表應當符合下列條件：

（一）未在本住宅小區的物業服務人中兼職；

（二）與本住宅小區的物業服務人無利害關系；

（三）無損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌的行為；

（四）無違法建設、擅自占用或者破壞物業共用部位的行為；

（五）無其他違反物業相關法律、法規、規章、管理規約或者損害業主共同利益、影響公正履職的行為。

?第十四條?業主大會籌備組應當及時核實、更新業主清冊及業主聯系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件資料，并于業主委員會選舉產生后五日內移交業主委員會。

首次業主大會未能召開或者未能選舉產生業主委員會的，業主大會籌備組應當在解散前三日內將收集的信息和文件資料移交由轄區居（村）民委員會指定的機構封存。

第十五條?業主委員會候選人應當以棟、單元或者樓層為單位進行推薦，通過法定程序擔任業主委員會委員。支持、鼓勵推薦業主中的中國共產黨黨員、人大代表及政協委員成為業主委員會候選人。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式召開。

第十六條?業主委員會委員候選人應當從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力并符合下列條件的業主中確定：

（一）候選人報名日期截止前三年內，沒有因物業管理相關違法行為受到過行政處罰；

（二）沒有被納入失信被執行人名單；

（三）未被業主大會罷免、終止職務或者被業主大會罷免、終止職務已滿五年；

（四）主動辭去業主委員會職務已滿五年；

（五）沒有參與非法組織或者違反信訪規定影響社會穩定；

（六）沒有利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活；

（七）沒有采取不正當手段，阻撓業主大會、業主委員會會議正常召開、選舉及表決的；

（八）非參與成立業主大會籌備工作的業主代表；

（九）無其他違反法律、法規、規章和管理規約的行為。

第十七條?業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會的主任和副主任。

業主委員會向街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案時，業主委員會成員應當簽訂信用承諾書，作為備案的要件。

第十八條?業主委員會設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的一半。候補委員與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。

業主委員會因委員職務終止、辭職等原因缺額，且缺額人數不超過正式委員總人數的一半的，候補委員按照得票順序依次遞補，補充業主委員會委員缺額，并且在本住宅小區內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的一半的，或者候補委員不能補足缺額的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

業主委員會委員與候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

第十九條?召開業主大會的工作經費以及業主委員會的日常工作經費、業主委員會組成人員的工作補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定或者在管理規約中約定，由全體業主承擔，也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。

業主委員會應當于每季度結束前十五日內，將包括工作經費、工作補貼等具體列支項目和費用的開支情況，在物業管理區域的顯著位置或者網絡公告三十日以上，接受業主監督。

業主大會可以依法委托社會審計機構對業主共有部分經營所得收益的使用情況以及業主委員會工作經費、工作補貼進行財務審計。

第二十條?業主委員會不得以重新選聘物業服務人為由，阻撓業主向原物業服務人交納物業服務費。

第四章?物業管理服務

第二十一條?物業管理委員會是業主大會、業主委員會成立之前的過渡性臨時機構，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組建。物業管理委員會組織業主共同決定物業服務區域內的事項，臨時履行業主大會、業主委員會的職責，并推動符合條件的住宅小區成立業主大會、選舉產生業主委員會。

第二十二條?物業服務人應當提升物業服務質量，建立服務質量保障體系，建立接訴即辦快速處理機制。應當提升服務行業人員素質，健全薪酬制度和員工激勵制度，引入高技能人才和專業技術人才。開展職業技能培訓和競賽，提高從業人員整體素質和技能水平。

第二十三條??鼓勵物業服務人建設智慧物業管理服務平臺，運用物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，提升物業智慧管理服務水平。通過在電梯、消防、給排水等重要設施布設傳感器，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督。

第二十四條?鼓勵物業服務人探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。通過線上線下服務融合發展，鼓勵向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

第二十五條?市人民政府住房和城鄉建設主管部門鼓勵物業行業協會監測并公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準。物業行業協會應當監測并每年公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務人協商物業服務費時參考。

業主大會或者業主委員會（物業管理委員會）可以委托第三方評估機構，對物業服務人的物業服務標準、費用測算、物業服務質量、物業服務費收支等情況進行評估并出具評估報告，評估費用由全體業主共同承擔或者從業主共有部分經營所得收益中支出。

第二十六條?物業服務人應當制定物業服務管理方案，自覺接受業主、業主委員會（物業管理委員會）的監督，每半年向業主或者業主委員會（物業管理委員會）報告物業服務合同的履行情況。

第二十七條?物業服務人應當配合做好生活垃圾分類工作，按規定設置生活垃圾分類收集容器，做好物業管理區域內生活垃圾收集設施的維護和保潔工作。

鼓勵在住宅小區開展公益性宣傳，將創建全國文明城市、促進民族團結、加強生態環境保護、實施垃圾分類等納入宣傳內容。

第二十八條?物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

（一）業主名冊；

（二）小區監控系統、電梯、水泵、消防、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）小區共用部位經營管理檔案；

（六）承接查驗資料；

（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第二十九條?物業服務人應當對電梯等特種設備及時維護、維修以保障其正常使用。使用電梯運送裝修材料等物品，應當采取有效的安全防護技術措施，符合電梯核定載重規定，不得影響電梯安全性能。

第三十條?物業服務人利用住宅小區共用部位、共用設施設備進行經營，已成立業主大會的，應當征得業主大會的同意；未成立業主大會的，應當征得共有業主的同意，并按照規定辦理有關手續。經營獲取的收益歸全體業主共有，業主大會可以約定將該收益核減物業服務費。

第三十一條?物業合同到期，業主大會決定選聘新的物業服務人的，原物業服務人應當在物業服務合同到期之日起十五日內退出住宅小區。

第三十二條?物業服務合同糾紛可以通過協商、訴訟或者仲裁等方式解決。爭議處理期間，物業服務人不得停止提供物業服務、不得降低物業服務標準，業主不得停止交納物業服務費。

第三十三條?物業服務人不得有下列行為：

（一）物業服務人在退出住宅小區時，不得拆除共用設施設備；不得以業主欠交物業服務費或投入基礎建設等費用為理由拒絕退出該小區；

（二）物業服務人不得違反物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費；

（三）物業服務人不得向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（四）物業服務人不得將物業服務費與水電費、門禁卡以及電梯使用捆綁收費。

第三十四條??因物業服務人不履行或者不能履行物業服務合同，影響業主基本生活的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定臨時物業服務人，提供清潔衛生、秩序維護等維持業主基本生活的服務事項。

第三十五條　業主、物業使用人、物業服務人等物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。

支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。

第三十六條?旗縣區人民政府應當加強對老舊住宅小區的改造，在征求業主意見后，對微小老舊小區實施“拆墻并院”。街道辦事處（鄉鎮人民政府）結合微小老舊小區的規模、位置，重新劃分或調整物業管理區域，并在相應區域內顯著位置進行公告。???

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織老舊住宅小區業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務人。

第三十七條??鼓勵和支持符合條件的既有住宅加裝電梯。既有住宅加裝電梯應當堅持業主自愿、社區引導、充分協商、保障安全、依法監管的原則。

既有住宅加裝電梯的安裝使用、資金籌集，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織住宅小區內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主進行表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且人數四分之三以上的業主同意。

第五章 物業的使用與維護

第三十八條?開發建設單位在竣工驗收前，應當到市人民政府住房和城鄉建設主管部門辦理住宅專項維修資金備案。備案時需提供以下資料：???????

（一）專項維修資金備案申請表；

（二）測繪報告（實測報告）；

（三）其他應提供的資料。

以上資料經市人民政府住房和城鄉建設主管部門審核備案后，開發建設單位方可辦理竣工驗收。開發建設單位在辦理不動產房屋初始確認時將《竣工驗收備案表》復印件提交市人民政府住房和城鄉建設主管部門。

鼓勵開發建設單位購買工程質量潛在缺陷保險。

第三十九條?新建商品住宅的首期專項維修資金，在辦理房屋交付手續前，按照所擁有的建筑面積交存。未交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

開發建設單位在辦理住宅專項維修資金備案時，未售出房屋的專項維修資金由開發建設單位予以交存。

開發建設項目內的物業服務用房、配套的服務設施、共用設施設備用房、經營性用房的住宅專項維修資金由開發建設單位在辦理住宅專項維修資金備案時，一次性足額交存。

第四十條?物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）、業主代表、居（村）民委員會、房屋管理單位均可作為申請人申請使用住宅專項維修資金。

市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當優化專項維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業主委員會（物業管理委員會）可直接申請使用維修資金。因排水、消防設施、電梯等緊急事項使用維修資金的，維修工程完成后，應當公開維修資金使用總額及業主分攤情況。

第四十一條?住宅小區內規劃用于停放機動車的車位（庫），開發建設單位應當向全體業主公布其處置情況。未出售或者未附贈的車位（庫），應當優先保障本住宅小區內的業主或者物業使用人使用。

利用業主共有的道路或者其他場地設置機動車車位、停車場的，應當經業主大會同意，符合消防技術標準和管理規定，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地。車位、停車場場地使用費、收費標準、管理等事項由業主共同決定。車位場地使用費扣除必要管理費用后，收益屬于全體業主共有。

業主或者物業使用人對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務人另行約定。

第六章 法律責任

第四十二條?違反本條例第十條規定，未在住宅小區內顯著位置公示相關信息的，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處5000元以上一萬元以下的罰款。

第四十三條?違反本條例第三十三條規定，向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料，或者將物業服務費與水電費、門禁卡以及電梯使用捆綁收費的，由市場監督管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第四十四條?違反本條例第三十九條規定將房屋交付買受人的，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十五條?申請單位提供虛假材料套取住宅專項維修資金的，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處套取金額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接責任人員的刑事責任。

第七章 附 則

第四十六條?非住宅物業管理可以參照本條例執行。

第四十七條?本條例自??年?月?日起施行。